武汉楼市开演坐过山车 涨跌幅之大没有人想要承担

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  • 来源:货币资金网

       武汉初冬,暖阳高照。

   

       12月2日,记者横穿武汉市,来到地铁11号线左岭站,武汉最东端,与鄂州交界。宽阔的道路上行人稀少,只有偶尔从建筑工地走出来的施工人员;地铁出口不远。环顾四周,高层建筑突然矗立在世茂十里星河和中海光谷东麓。

   

   

       记者走访房地产,发现购房者少,销售中心相对冷清。当记者以购房者的身份向房地产顾问了解中海光谷东麓项目的销售情况时,他表示仍有数百套房屋在销售。刚买了中海光谷东麓项目的业主陈骁向记者抱怨:买了就跳坑。这个房地产经常做促销。刚买的时候价格下跌了3000元/平米。

   

       由于房地产降价,业主与中海光谷东麓进行了一系列谈判,目前还没有结果。

   

       中海光谷东麓降价维权事件是武汉楼市变化的缩影。随着楼市的调整,许多项目加入了降价行列。

   

       12月8日,中指研究院发布的数据显示,11月监测的武汉33个项目中,开盘首日去化率仅为27%连续四个月去化率低于30个月%,也是近五年的新低;截至11月底,武汉市商品房库存已超过20万套,是近年来的新高。

   

       数据显示,今年年初,武汉房地产市场就像一辆充满能量的巨型火车,甚至吸引了中国主要地区的投资者,但在年中迅速跌入历史谷底。

   

       目前,武汉多家房地产企业已决战年底,率先以价换量,争夺客户。

   

       没有人愿意承受这么大的跌幅

   

       自10月份以来,小陈、江帅等业主一直处于抑郁状态,这是由于中海光谷东麓低价促销引发的维权事件。

   

       10月15日,陈骁和其他业主通过房地产顾问和中介发布的消息了解到,中海光谷东麓开始推出特价房和特价楼,价格直接下降近3000元/平方米。无形中,已经买房的3000户业主每户资产突然缩水30-50万元。

   

       10月16日,得知降价消息的业主首先联系了中海光谷东麓的房地产顾问,并要求明确解释。房地产顾问回应说:价格不是那么低,是中介欺骗,只有一楼、顶楼和14号楼的价格。

   

       业主发现,14号楼作为低价促销,更靠近地铁,可以直接到达地下车库。这座建筑实际上比10月初的销售更划算。中介发布的价格信息是1.2万-1.3万元/平方米;早期出售的22栋和23栋建筑价格为1000元.5万-1.6万元/平方米。

   

       此后,事件继续发酵,武汉东湖开发区管委会、市场监督局、住房管理局等部门也派人协调。武汉中海公司相关负责人与业主进行了谈判,业主要求退房或退还差价。武汉中海公司负责人表示,房子不能退,谈判失败。

   

       小陈说:一夜之间,房价从每平方米16000元跌至12000元,跌幅高达25元%没有人能承受。!”

   

       之后,业主到销售部进一步了解情况,发现14号购房者需要与武汉中海公司签订保密协议,不能向其他业主和市场透露真实购房价格。这种行为激发了老业主的不满。

   

       10月22日下午,利益受损的业主聚集在武汉市人民政府门口维权。业主高某被传唤到公安机关询问。此后,警方决定拘留高某10天,办案人员将其送往武汉市第二拘留所。据悉,在维权业主中,32岁的梅(男)、30岁的涂(男)、27岁的唐(男)、30岁的胡(女)、25岁的周(男)、28岁的王(男)、30岁的陈(女)均被警方拘留5天。

   

       根据武汉市住房保障和住房管理局官网公开信息,中海光谷东麓社区开发商为武汉中海海耀房地产有限公司,备案名称为中海城。截至10月29日,社区一期总套数为2440套,住房已售出2017套,预售(现售)单价约1.4万元/平方米;二期总套数为1955套,住房已售出673套,预售(现售)单价约1.5万元/平方米,交付标准为全装修房。

   

       10月27日,中海光谷东麓业主反映中海光谷东麓开发商10.15日,房地产平均价格每平方米暴跌3000多元,降幅约20元-30%武汉市东湖新技术开发区管委会回复称:投诉人反映的降价未违反《商品房销售管理办法》的有关规定。

   

       中国房地产报记者查询武汉市住房保障和住房管理局官网,了解到中海光谷东麓开发商武汉中海海耀房地产有限公司今年多次受到处罚。

   

       11月2日,武汉市住房保障和住房管理局对武汉中海海耀房地产有限公司的处罚是:未按照已报告的商品房销售计划销售商品房,未完成购房资格认定的意向购房者出售房屋,企业违规行为导致群体上访,企业信用扣18分。

   

       此前,9月20日,武汉中海海耀房地产有限公司因未按照报告的商品房销售计划销售商品房,不配合主管部门信用信息收集等管理工作,扣7分;7月13日,武汉中海海耀房地产有限公司因项目一期擅自将未完工停车位转让给买方,扣3分。

   

       11月30日,江帅告诉记者:集体访问后,政府为业主搭建了由开发商、业主和政府组成的谈判平台。这个平台搭建好后,业主又和中海约谈了三次。中海回复说会考虑补偿方案,但是到现在还没有出来,开发商可以说是没有诚意。

   

       全国投资者疯狂追捧

   

       中海光谷东麓项目所在地为武汉光谷东左岭板块,毗邻今年上半年最热门地区光谷东,受到全国投资者的疯狂追捧,一度被中介吹捧为武汉的世界中心。

   

       为什么中海光谷东麓在如此热销的地区,10月份降价促销?

   

       业主江帅告诉记者:中海光谷东麓不同于其他板块的降价,自身资金没有问题,主要是为了抢客户,压制对面世茂十里星河二期的开盘能力!”

   

       此外,中海光谷东麓选择首次降价,也是2021年下半年整个光谷市场发生了实质性变化。

   

       自8月份以来,我们突然觉得武汉光谷市场的客户已经消失了很多,或者由于销售压力,中海光谷东麓与附近的世茂十里星河和硅谷镇相比,在区域商业和教育设施方面没有优势,选择率先降价促销。一位项目营销负责人说。

   

       记者在调查中了解到,进入8月后,由于营销受阻,武汉很多地区都出现了降价抛售的房地产项目,有的推出了一些特价房来吸引客户,有的真的降价了;有的楼盘降价幅度很高,甚至略了被主管部门采访和处罚的风险。

   

       德信阳光城江辰项目是武汉经济开发区的地王项目,由德信和阳光城合作开发。由于大幅降价,该项目也被早期业主投诉!

   

       记者了解到,该项目于今年1月中旬首次获得证书,首次开通2号楼和6号楼,平均备案价格为18000元/平方米,其中装修价格为3000元/平方米;11月底第二次获得证书,平均备案价格为13999元/平方米,其中装修价格为2500元/平方米,与年初相比直接下降4001元/平方米,下降22元.22%。

   

       2021年初,其首次开业的两栋建筑并未完全按照备案价格出售,实际成交价格约为1.4万元/平方米;10月份,实际成交价格已变为12800元/平方米;10月下旬,特价房的起价低至每平方米9000多元。

   

       自年初以来,如此大的降价幅度在武汉房地产市场多年来非常罕见。即使有这么大的折扣,德信阳光城江晨的销售情况也不理想。截至目前,该项目已售出118套,其中11月备案50多套,占一半;也就是说,降价后有所改善。前10个月只卖了50多套。

   

       一位买家说:我在这里交了定金,但我害怕雷霆,还没有买!”

   

       10月29日,阳光城第三季度报告遭到泰康两位董事的反对,导致企业经营恶化风险和债务支付危机。目前,阳光城正在产品市场遭受声誉危机。事实上,自恒大财富雷电以来,行业风险已经暴露在冰山一角。这些信息继续涌向武汉市场。

   

       中指研究院华中市场研究中心主任李国正在接受记者采访时表示:降价维权的大风暴也是当前市场的缩影。

   

       目前,武汉市场上有许多以特价房、低工房和周年庆典为名的促销项目。第四季度以来,促销区域和项目不断扩大,涉及保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹州等近百个项目;一些远城区项目的特价可达80%左右。

   

       李国政表示,整个金九银十武汉楼市表现不佳,市场降价促销力度不断加大,但成交量却大幅下降,两个月成交26192套,面积302万平方米,较去年9月和10月下降35万平方米.6%和34.2%。

   

       据中指研究院监测,2021年武汉新开盘去化率持续下降,上半年去化率50%;7-10月,去化率分别为40月%、28%、27%、29%武汉楼市近五年创下最低值。

   

       2021年11年,中国房地产报记者梳理武汉房地产市场交易数据-11月,武汉市新建商品房交易套数分别为:17668、8649、18560、21625、21188、18264、15947、11070、14503、11689、15634。武汉33排除了2月份春节假期的因素-6月份平均月交易量接近2万套,成交量领先全国市场。然后,它迅速下降,7-10月创下近年来最低成交量,惨淡异常;11月,武汉新建商品房网签约15634套,有恢复迹象。这可能是由于11月武汉强劲的市场供应。

   

       恶性工业生态

   

       7月是市场恶化的分水岭,金融机构信贷迅速收紧。随着房地产企业债务违约,收紧信号的不断释放给武汉市场带来了沉重打击。

   

       李国政认为,市场面临两大挑战:一是信贷紧缩,新房贷款周期一般为4-在过去的六个月里,由于信贷几乎停滞,二手房无法以旧换新的改善客户运营,市场流通大幅下降。目前,虽然信贷有所改善,但在早期阶段积压了大量等待处理的贷款,可能无法在一年内扭转信贷紧张局面。其次,市场信心受到重创,观望情绪空前上升。此外,至少有12家房地产企业涉及债务违约等事故。这些企业在武汉开发了许多项目,市场受到了深刻影响

   

       一位负责房地产企业的负责人告诉记者:去年和今年上半年企业拿到的项目都面临着极其尴尬的局面:要么是‘高位站岗’,要么是亏本抛售,这是一个痛苦的选择!”

   

       房地产销售难以去化,也给房地产从业者带来了巨大的精神压力。整个房地产行业都处于煎熬之中。

   

       一位不愿透露姓名的行业专家深感担忧地告诉记者:房地产信贷的快速收紧和市场的快速下跌可能会继续导致房地产企业的爆炸,风险将转移给购房者,购房者将害怕购房,最终使市场恶化。

   

       专家认为,有些问题需要认真审视。市场好的时候,每个环节的监管都比较宽松,甚至可以让企业有机会在每个环节增加杠杆。比如在征地环节,虽然没有办理手续,但有的还是偷偷开工;预售监管基金,有银行存单抵押的也可以提前拿出来使用。今年各个环节突然收紧,政府监管的各个部门都觉得要例行公事,按章办事,对企业来说是致命的,不是软着陆问题,而是硬摔问题。

   

       当开放的时候,可以做各种融资,比如表外、征地前融资;这很严格,管理也很死。一位房地产企业老板无奈地说:目前前前期征地融资、发债、信托等渠道都被堵死了,几乎所有环节的资金来源都丧失了,企业陷入了快速悬崖的局面。

   

       华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师陈立忠告诉记者:我上周见过几个停工项目,开发企业需要承担主要责任,但在解决过程中,一些政策实践也更糟。

   

       记者从调查中发现,一些金融机构和部门

规避现有债务风险的企业或项目,以降低风险。

   

       12月15日,央行发文称将商业银行准备金率降低0.5%,释放1.资金2万亿元,可能会给房地产行业带来信贷边际宽松。

   

       对此,专家一致认为,房地产行业政策底部已经建成,但很难预测市场底部在哪里。

   

       据《中国房地产报》记者介绍,截至11月底,武汉市商品房库存已超过20万套,年来的新高。按照目前的去化速度,去化周期需要15个月。同时,第四季度,武汉有205个项目和839个项目.34万平方米的商品房陆续上市,巨大的市场供应加剧了竞争。

   

       目前,武汉多家房地产企业决战年底,在光谷、汉阳、东西湖、阳逻、江夏、汉南等武汉地区进行了价格战,率先以价格换量,争夺客户。